Identificarea și achiziția terenului|Certificatul de urbanism|Autorizatia de constructie|Constructia casei

Informațiile investitorului

Experiența noastră va servi pentru a ajuta clienții beneficiari, oferind sfaturi și recomandări sănătoase care vă vor simplifica proiectul și construcția, permițându-vă să rămâneți într-un buget stabil. Serviciile noastre de consultanță în construcții sunt concepute împreună cu dvs. Înțelegem provocările și obstacolele cu care se confruntă clienții noștri și am lucrat pentru a ne îmbunătăți experiența în aceste domenii. Lucrând cu nenumărați arhitecți, ingineri,subcontractori, furnizori, designeri și clienți, înțelegem importanța administrării oamenilor, a proceselor și a programelor pentru a asigura o construcție de calitate, atât ca timp, cât și ca buget.

Etapele de achiziție teren,proiectare,autorizare și edificarea unui imobil 

Oricine pornește cu mare entuziasm cu gândul la construcția unei case, totuși lipsa de informare taie elanul multora și deseori îi face să rateze chiar și un an în care se puteau bucura de noua lor locuință.

În această sectiune vă explicăm care sunt pașii care vor trebui parcurși înainte de a pune prima piatră la temelia unei case, astfel încât să înțelegeți de ce munca de pregătire a construcției durează uneori mai mult decât execuția în sine și cum se face că cea mai bună perioadă este să începeți acești pași încă de la venirea iernii deoarece primele 3-4 luni va trebui să le consumați numai pentru obținerea documentelor necesare. 

 Etapa 1: Stabilirea nevoilor și a așteptărilor.

Durata medie de informare: 20 de zile.Înainte de a ne apuca de orice formalitate, trebuie să ne imaginăm cât se poate de clar ce ne trebuie și cât ne permite bugetul să ne extindem.

În primul rând trebuie estimat cam câte dormitoare vor fi necesare și apoi să stabilim numărul total de camere de care va dispune noua locuință astfel încât să fie confortabilă. În majoritatea cazurilor, pentru o familie normală, este de ajuns să avem 3 dormitoare, 2 băi, un living, o bucătărie și un birou. În total, aproximativ 170 mp imobil construit.

În al doilea rând, trebuie să ne asigurăm că bugetul pe care îl avem în acest moment acoperă construcția la roșu – adica fundație, ziduri, acoperiș. Pentru a calcula costul aproximativ al construcției la roșu.În general,o casa de 200 mp construiti desfasurati , începe de la 42000 Euro la roșu – preț fără Tva.Odată construită casa la roșu, ea poate fi finalizată pe bucăți  câte un nivel la rând deoarece nu va fi afectată de vreme.

Etapa 2: Identificarea și achiziția terenului

Durata formalităților de achiziție: 10 zile. Odată ce știm cât de mare va fi casa de care avem nevoie, trebuie să găsim locul ideal unde să o plasăm.În București|Constanța,Brașov sau Cluj și în localitățile din jurul acestora,oferta de terenuri este foarte variată,de la 20 Euro/mp până la 1500 Euro/mp.

Alegerea locului ideal este critică deoarece trebuie să vă asigurați că vă oferă confortul dorit, pe termen lung.Ideal este să identificați o locație bine poziționată pentru un acces ușor la rețeaua de transport și implicit la punctele de interes (școli, zone comerciale, locul de muncă etc).

Etapa 3: Certificatul de urbanism

Durata procedurilor administrative: 10-30 de zile în funcție de autoritățile locale. Acest certificat este absolut necesar pentru a ridica o casă și este o formă oficială prin care administrația locală comunică elementele care caracterizează regimul juridic, economic şi tehnic al unui imobil, stabilite prin evidenţele existente şi documentaţiile de urbanism şi amenajarea teritoriului – spre exemplu: caracteristicile zonei în care se găseşte amplasamentul, cerinţele urbanistice care urmează să fie îndeplinite (înălţimea maximă a clădirii,procentul de teren ce poate fi ocupat de clădire, retragerile faţă de limita proprietăţii etc.) precum şi lista avizelor si acordurilor necesare în vederea autorizării executării lucrărilor de construcţie.

Actele necesare în vederea obținerii certificatului sunt următoarele:cerere tip,actul de proprietate,planuri topografice și cadastrale vizate în prealabil la Oficiul de Cadastru – planurile trebuie să fie la una din scalele 1:10000 | 1:5000 | 1:2000 | 1:1000 | 1:500, chitanța care face dovada plații taxei de eliberare a Certificatului de Urbanism.

Etapa 4: Studiul geologic

Durata pentru alegerea celui care ca face studiul și executare: 5-8 zile. Studiul geologic este o examinare amănunțită a terenului unde va fi amplasată casa în a determina natura solului oferind detalii importante proiectantului pentru calculul corect al structurii casei. Astfel, luându-se în considerare anumiți factori, se face o analiză cât mai precisă a fiecărui strat ce alcătuiește terenul de fundare, cu ajutorul unor relații matematice, iar în final se alege tipul de fundație cel mai potrivit.

Etapa 5: Proiectare

Durata,definirea și realizarea proiectului: 30 zile. Proiectul casei este schița după care se ghidează constructorul, deci trebuie făcut cu o atenție foarte mare la detalii.Un amănunt greșit în proiect poate duce la erori de construcție pe care probabil că le veți regreta mult timp.

Veți avea nevoie de minim 3-4 întâlniri cu proiectantul pentru a definitiva proiectul și apoi încă cel puțin 10 zile pentru a primi proiectul în formă finală (în condițiile în care proiectantul nu este ocupat).

Proiectul Tehnic al Construcției  este unul dintre documentele necesare în obținerea Autorizației de Construire, dar și pentru executarea lucrărilor propriu-zise. În încercarea de a economisi timp, acesta poate fi elaborat în paralel cu obținerea Certificatului de Urbanism.Proiectul Tehnic reprezintă documentația elaborată, la cererea clientului și în funcție de preferințele acestuia, de către persoane specializate și autorizate. Acesta este compus din două părți: partea scrisă și partea desenată.
În dosarul Proiectului Tehnic sunt cuprinse toate informațiile necesare pentru executarea construcției. În partea desenată se regăsesc planuri de arhitectură, planuri de rezistență, schemele instalațiilor,detaliile realizării lucrărilor de construcție. În ceea ce privește partea scrisă, aceasta cuprinde memorii tehnice, calculul de dimensionare a elementelor structurale, documentația economică, documentația tehnologică, documentația pentru programarea lucrărilor și altele.Important de știut este faptul că pentru obținerea Autorizației de Construire nu este necesară depunerea Proiectului Tehnic în forma finală, ci doar a părților semnificative : memorii și planuri de arhitectură, memorii de rezistență și planuri de fundații cu detaliile de fundații, memorii de instalații și schemele instalațiilor. Acest set de documente se numește DTAC  – Documentație Tehnică pentru obținerea Autorizației de Construire.

Costul unui proiect pentru o casă de 170 mp se ridică la 7500 Lei dacă alegeți un alt proiectant si suma de zero Lei | Euro dacă colaborați în construirea casei cu firma noastră,beneficiind de consiliere gratuită | depunerea și ridicarea documentației.

Etapa 6: Obținere avize

Durata procedurilor administrative: 15-35 zile. Odată ce avem proiectul, el trebuie avizat de administrația locală pentru a se asigura că este în concordanță cu reglementările în vigoare.

Angajarea unui consultant profesionist pentru a obține aceste avize începe de la 2000 Lei.Dacă alegeți să lucrați cu noi, vă oferim consultanța și obținerea avizelor în mod gratuit.

Avizele se solicită la instituții specializate: deținătorii de rețele și utilități (gaze, apă, canalizare, curent electric, salubritate etc.),  Sănătatea Publică, Mediu, Protecția Civilă, Combaterea și Prevenirea Incendiilor, Rețeaua de Telefonie, Apele Române in cele din urma Inspectoratul de Stat pentru Construcții.

Etapa 7: Obținere autorizație de construire

Durata procedurilor administrative: 30 zile. După ce am obținut toate avizele necesare, putem solicita autorizația de construcție pentru a putea demara execuția lucrării.

Autorizația de Construire reprezintă cel mai important act pe care trebuie să îl obțineți. Prin intermediul acesteia este avizat proiectul și demararea santierului. Practic, fără aceasta nu pot începe lucrările efective de construire și toată alergătura și nervii pierduți au fost în zadar.
Acte necesare pentru obținerea autorizației de construire:

  • Cerere tip pentru emiterea autorizației de construire
  • Certificatul de Urbanism 
  • Acte care dovedesc dreptul de proprietate 
  • Documentația tehnică pentru autorizarea executării lucrărilor de construcție Proiectul DTAC, care trebuie să conțină referatul de verificare a rezistenței clădirii semnat și verificat în original – 2 exemplare;
  • Avizele și Acordurile de Amplasament specificate în Certificatul de Urbanism;
  • Chitanța care dovedește achitarea taxei pentru eliberarea Autorizației de Construire.

Termenul de eliberare al Autorizației de Construire este de 30 de zile calendaristice de la data înregistrării cererii. În cazul în care dosarul este incomplet, acesta va fi restituit cu menționarea actelor lipsă. Așadar, pentru o bună gestionare a timpului este important să fiți foarte bine documentat.

Valabilitatea Autorizației de Construire – Trebuie să mai cunoașteți în legătură cu această autorizație este faptul că are un termen de valabilitate de 1 an de zile de la data emiterii. Așadar, sunteți obligat să demarați lucrările într-un interval de 12 luni de când ați obținut Autorizația de Construire.

Dacă din diverse motive nu ați reușit acest lucru, la cerere, Autorizația de Construire se poate prelungi cu încă un an,cu minim 5 zile înainte de începerea lucrărilor de construcție aveți obligația să anunțați Primăria și Inspectoratul de Stat în Construcții. În caz contrar, începerea execuției lucrărilor se va considera data eliberării autorizației de construire și există posibilitatea ca aceasta să nu acopere întreaga durată de realizare a construcției, durată prevazută în Proiectul Tehnic.

Să construiești, să extinzi, să recompartimentezi sau să consolidezi un imobil în lipsa unei autorizații de construire reprezintă un risc pe care nimeni nu ar trebui sa și-l asume.Este recomandat să ai o autorizație de construire înainte de a demara orice lucrare, altfel amenzile sunt foarte mari iar riscul de demolare și intrare în legalitate este la fel de mare.

Procedura privind obţinerea autorizării executării sau desfiinţării construcţiilor se găseşte reglementată în Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării construcţiilor, republicată în Monitorul Oficial, Partea I, nr. 933 din 13/10/2004, cu modificările şi completările ulterioare, şi în Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 50/1991, aprobate prin Ordinul nr. 839/2009.
Executarea lucrărilor de construcţii este permisă numai pe baza unei autorizaţii de construire sau de desfiinţare, emisă în condiţiile legi, la solicitarea titularului unui drept real asupra unui imobil – teren şi/sau construcţii – identificat prin număr cadastral, în cazul în care legea nu dispune altfel.
Autorizarea executării lucrărilor de construcţii reprezintă exercitarea autorităţii de către administraţia publică judeţeană şi locală, după caz, precum şi de către administraţia publică centrală, în situaţiile prevăzute de Lege, cu privire la punerea în aplicare a prevederilor documentaţiilor de amenajare a teritoriului şi de urbanism, aprobate potrivit legii, care se constituie în temei juridic pentru realizarea de lucrări de construcţii.

Etapa 8 Construcții și lucrări pentru care sunt necesare autorizații (art. 3 din Legea 50/ 1991)

Construcţiile civile,industriale,agricole, cele pentru susţinerea instalaţiilor şi utilajelor tehnologice, pentru infrastructură de orice fel sau de oricare altă natură se pot realiza numai cu respectarea autorizaţiei de construire,precum şi a reglementărilor privind proiectarea şi executarea construcţiilor, pentru:
a) lucrări de construire, reconstruire, consolidare, modificare, extindere, reabilitare, schimbare de destinaţie sau de reparare a construcţiilor de orice fel, precum şi a instalaţiilor aferente acestora, cu excepţia celor prevăzute la art. 11 în Legea nr. 50/1991;
b) lucrări de construire, reconstruire, extindere, reparare, consolidare, protejare, restaurare, conservare, precum şi orice alte lucrări, indiferent de valoarea lor, care urmează să fie efectuate la construcţii reprezentând monumente istorice, inclusiv la anexele acestora, identificate în acelaşi imobil – teren şi/sau construcţii, la construcţii amplasate în zone de protecţie a monumentelor şi în zone construite protejate, stabilite potrivit legii, ori la construcţii cu valoare arhitecturală sau istorică deosebită, stabilite prin documentaţii de urbanism aprobate;
c) lucrări de construire, reconstruire, modificare, extindere, reparare, modernizare şi reabilitare privind căile de comunicaţie de orice fel, drumurile forestiere, lucrările de artă, reţelele şi dotările tehnico-edilitare, branşamente şi racorduri la reţele de utilităţi, lucrările hidrotehnice, amenajările de albii, lucrările de îmbunătăţiri funciare, lucrările de instalaţii de infrastructură, lucrările pentru noi capacităţi de producere, transport, distribuţie a energiei electrice şi/sau termice, precum şi de reabilitare şi retehnologizare a celor existente;
d) împrejmuiri şi mobilier urban, amenajări de spaţii verzi, parcuri, locuri de joacă şi agrement, pieţe şi alte lucrări de amenajare a spaţiilor publice;
e) lucrări de foraje şi excavări necesare pentru efectuarea studiilor geotehnice şi a prospecţiunilor geologice, proiectarea şi deschiderea exploatărilor de cariere şi balastiere, a sondelor de gaze şi petrol, precum şi a altor exploatări de suprafaţă, subterane sau subacvatice;
f) lucrări, amenajări şi construcţii cu caracter provizoriu necesare în vederea organizării executării lucrărilor, în condiţiile prevăzute la art. 7 alin. (1) şi (13);
g) organizarea de tabere de corturi, căsuţe sau de rulote;
h) lucrări de construcţii cu caracter provizoriu: chioşcuri, tonete, cabine, spaţii de expunere, corpuri şi panouri de afişaj, firme şi reclame, copertine şi pergole situate pe căile şi spaţiile publice, anexe gospodăreşti, precum şi anexele gospodăreşti ale exploataţiilor agricole situate în extravilan;

i) lucrări de întreţinere la căile de comunicaţie şi la instalaţiile aferente;
j) lucrări de investigare, cercetare, expertizare, conservare şi restaurare a componentelor artistice ale construcţiilor prevăzute la art. 3 lit. b), cu avizul Ministerului Culturii şi Cultelor şi al autorităţii administraţiei publice judeţene sau locale, după caz;
k) lucrări de foraje şi sondaje geotehnice pentru construcţii de importanţă normală sau redusă, situate în afara zonelor de protecţie instituite pentru zăcăminte acvifere;
l) lucrări de construcţii funerare subterane şi supraterane, cu avizul administraţiei cimitirului;
m) lucrări de compartimentare provizorie nestructurală.
Se pot executa fără autorizaţie de construire şi lucrări pentru amplasarea de tonete, pupitre acoperite sau închise, destinate difuzării şi comercializării presei, cărţilor şi florilor, care sunt amplasate direct pe sol, fără fundaţii şi platforme, precum şi fără racorduri şi/sau branşamente la utilităţi urbane, cu excepţia energiei electrice.
Dacă lucrările prevăzute mai sus, cu excepţia celor prevăzute la lit. e) şi j), se execută la construcţiile menţionate la art. 3 lit. b), este obligatorie emiterea autorizaţiei de construire.

Etapa 9 Trasarea terenului, organizarea șantierului, asigurarea materialelor

Odată ce suntem gata de lucru, nu ne putem apuca pur și simplu, ci trebuie să mai parcurgem o serie de sub-proceduri către instituțiile statului înainte de a săpa groapa pentru fundație.

Așa cum puteți observa, numai eliberarea tuturor actelor necesare și realizarea proiectului durează aproximativ 3 luni.Deci dacă doriți să începeți construcția casei în luna Martie,ca în luna Noiembrie să vă puteți muta, este necesar să demarați toate procedurile pre-execuție cât mai curând, preferabil încă din lunile Octombrie – Noiembrie. Altfel, nu veți reuși să finalizați construcția până la venirea iernii a anului viitor și riscați chiar să o compromiteți grăbind execuția lucrărilor și nerespectând timpii de lucru al etapelor.

Etapa 10 Construcția la roșu

Etapele construcției unei clădiri la roșu sunt  în următoarea ordine: realizarea fundației și a elevației, urmată de realizarea centurilor/grinzilor și turnarea plăcii din beton armat peste parter. Urmează construția suprastructurii mansardă/etaj-e: zidurile din cărămidă Porotherm sau bca Ytong, stâlpii, centurile/grinzile și șarpanta cu astereală în cazul imobilelor cu mansardă ; în cazul imobilelor cu etaj-e de obicei se practică și turnarea plăcii din beton armat peste etaj-e urmată de șarpantă și astereală.Casa la roșu se finalizează odată cu realizarea șarpantei iar în cazul imobilelor cu acoperiș plat,ultima placă turnată este considerată finalizarea structurii.

Etapa 11 Construcția la gri

Casa-imobilul la gri beneficiază față de casa-imobilul la roșu de realizarea completă a acoperișului prin montarea învelitorii în cazul acoperișurilor cu pantă,sau hidroizolarea suprafeței de acoperiș în cazul acoperișurilor plate cât și realizarea sistemului de termoizolare al fațadelor. De asemenea, se completează cu montarea tâmplăriei exterioare și realizarea instalațiilor sanitare,termice,electrice, realizarea tencuielilor interioare la pereți și tavane,turnarea șapelor.

Etapa 12 Construcția la cheie

În această etapă se aplică finisajele  exterioare care de regulă cuprind grundul și tencuiala decorativă,motajul cu piatră a soclului,glafurile ferestrelor,obiectele de iluminat,și cele interioare prin aplicarea culorilor interioare,montajul ceramicii și a parchetului,montajul ușilor de interior,montajul obiectelor sanitare,montajul aparatajului electric,montajul centralei termice sau a pompei de căldură. 

Etapa 13 Cartea Tehnică a Construcției

Cartea Tehnică a Construcției este un act întocmit de către proprietar împreună cu dirigintele de șantier prin concursul inginerului RTE – responsabilul tehnic cu executia, inginerului CQ -responsabilul cu controlul tehnic de calitate în construcţii – ultimii doi fiind asigurati de constructorul prestator. Ea cuprinde întreaga documentație tehnică ce se referă la activitățile de proiectare, execuție, dar și la recepția construcției.

Constructorul De Case oferă o gamă completă de servicii de consultanță în proiectare și construcții clienților din București,Ilfov și pe o rază de 50km față de acestea, pentru proiecte rezidențiale sau comerciale.

Cere oferta personalizată nevoilor tale prin:
– formularul de contact din secţiunea contact